Ezeket a fogalmakat érdemes ismerned, ha új építésű házba költözöl!
Az új építésű ingatlan egyre inkább elterjedt és népszerű lakástípus, mivel modern stílusban, frekventált környékeken, általában korszerű technikák mentén épülnek fel. Te is gondolkodtál már azon, hogy ezt a lakástípust választod? A különböző új építésű projektek esetében számos olyan fogalom van, amellyel jó tisztában lenned, annak érdekében, hogy te is követni tudd az építkezési folyamatot, és annak alapján kalkulálhass a beköltözéssel. Blogbejegyzésünkben összegeztük a legfontosabb alapfogalmakat, amikkel egy új építésű lakásba költözés során találkozhatsz!
Kezdjük az alapokkal!
Új építésű ingatlan
Az új építésű ingatlanok alatt azokat a lakásokat értjük, amelyek megfelelnek a lakhatás feltételeire vonatkozó jogszabályi követelményeknek, valamint rendelkeznek használatbavételi vagy fennmaradási engedéllyel. Emellett általában az ingatlan építtetőjétől vásárol a vevő, és ő az első bejegyzett tulajdonosa a lakásnak.
Építési engedély
Ahhoz, hogy egy telek tulajdonosaként elkezdhess építkezni, építési engedélyt kell kérned a helyi építési hatóságtól. Ehhez először el kell készíteni a megépítendő ingatlan engedélyezési tervét. Ezen felül kivitelezési tervet is készíttethetsz, de ez az építési engedélyhez nem szükséges. Ha az engedélyezési tervet határozattal jóváhagyják és az építési engedély jogerőssé válik, akkor az feljogosít rá, hogy megkezdd az építkezést. Az építési engedély 4 évig hatályos.
Kivitelezési terv
Az építési tervdokumentáció egy formája, mely a hatályos építésügyi szabályozásnak megfelelő esetekben és módon kerül(het) elkészítésre az erre jogosult (építész, mérnök) szakember által. Az engedélyezési tervdokumentációnál általában részletesebb. Tartalmazza a kivitelezés, megvalósítás fázisait, illetve az építési munkálatok elvégzésére vonatkozó előírásokat.
Szerkezetkész állapot
A szerkezetkész állapot az épület alapjainak meglétét jelentik. Gyakorlatilag áll a betonszerkezet, a falak, lépcsők, lépcsőházak a födém és a tetőszerkezet. Ez kb. 40%-os készültséget jelent. A nagyobb költségek, mint hőszigetelés, burkolás, gépészet, vezetékezés, szerelvényezés csak ezután következnek. Amennyiben a válaszfalak, nyílászárók, aljzatok és gépészeti alapcsövezés is megtörténet, emelt szerkezetkész állapotról beszélhetünk.
A projekt megvalósítói
Építtető/Beruházó
Az általános megfogalmazás szerint az építtető az az egyén, aki az építési-szerelési munka megrendelője az építési vállalkozónál, rendszerint az építtető a kivitelezési szerződés aláírója a megrendelői oldalon; emellett a szükséges építési engedély általában az ő nevére szól.
Jogszabály alapján az építtető felelős:
• az építési beruházás teljes (pénzügyi) fedezetének biztosításáért,
• az engedélyezési és kivitelezési terv tervezőjének, az építési műszaki ellenőr, valamint a kivitelező kiválasztásáért,
• az építésügyi hatósági engedély, tudomásulvétel megszerzéséért,
• a jogerős és végrehajtható építésügyi hatósági engedélyben és a hozzá tartozó, jóváhagyott, engedélyezési záradékkal ellátott tervdokumentációban, valamint a kivitelezési tervekben foglaltak betartásáért,
• az építőipari kivitelezési tevékenység megkezdéséhez szükséges jogszabályban előírt dokumentumok (tervek) meglétéért, az elektronikus építési napló vezetése esetén az építési napló készenlétbe helyezéséért, valamint azért, hogy az építési napló a hatósági ellenőrzések és eljárások során az építésügyi és építésfelügyeleti hatóság rendelkezésére álljon,
• az építési munkaterület átadásáért,
• az építőipari kivitelezési tevékenység végzésének ellenőrzéséért,
• azért, hogy az építmény rendeltetésszerű és biztonságos használatához szükséges járulékos építmények (pl. tereprendezési, fásítási, parkosítási munkálatok, stb.) az építménnyel együtt valósuljanak meg.
Kivitelező
Az az építőipari kivitelezési tevékenységet üzletszerű gazdasági tevékenységként végző vállalkozó, amely vagy aki a kivitelezői láncolatban elfoglalt helye és szerződés szerinti pozíciója alapján fővállalkozó kivitelező, megrendelő vállalkozó kivitelező vagy alvállalkozó kivitelező lehet.
A végső fázis
Használatbavételi engedély
Építési hatóság által hozott határozat, mely azt tanúsítja, hogy a felépített építmény megfelel a helyi építési előírásoknak. Jelzáloghitel igénylése esetén az ingatlan fedezetként történő befogadásához a bank minden esetben ragaszkodik a jogerős, végleges használatbavételi engedély meglétéhez.
Műszaki átadás-átvétel
Eljárás célja annak ellenőrzése, hogy az építtető és a fővállalkozó kivitelező közötti kivitelezési szerződés tárgya szerinti építési tevékenység vagy a technológiai szerelés a szerződésben és jogszabályban előírtak alapján, a kivitelezési dokumentációban meghatározottak szerint maradéktalanul megvalósult-e, és a teljesítés megfelel-e az előírt műszaki és a szerződésben vállalt egyéb követelményeknek és jellemzőknek.
Kulcsrakész állapot
Itt már megvalósult a festés, burkolás és gépészeti szerelvényezés, területrendezés. A kulcsrakész állapot csak a konyhabútort, beépített szekrényt, csillárokat, redőnyöket, függönyöket nem tartalmazza.
Jótállás, garancia
A jótállási időszakon belül a jótállásra kötelezett vállalkozó a bejelentett jótállási igény alapján tizenöt napon belül köteles a hibát megvizsgálni és a jogosult igényéről nyilatkozni. Abban az esetben, ha a hiba az épület helytelen használatából ered, akkor ezt a kivitelezőnek kell hitelt érdemlően – például szakértői véleménnyel alátámasztva – igazolnia. Új lakások és lakóépületek esetén a 181/2003. (XI. 5.) Kormányrendelet (a lakásépítéssel kapcsolatos kötelező jótállásról) az épületrész hibájától függően 3, 5 vagy 10 év is lehet.
Szavatosság
A jótállási időtartamot követően az átadás-átvételi eljárás befejezésének időpontjától számított öt, illetve tíz éves időszakra (a kötelező alkalmassági időre) a szavatosság szabályait kell alkalmazni. Ebben az időszakban a kijavítás, illetve csere szintén igényelhető a kijavításra kötelezett vállalkozótól, azonban a hiba oka bizonyításának kötelezettsége az épület tulajdonosát terheli. A szavatossági igény a kötelező alkalmassági időn belül érvényesíthető.