Fordulat az ingatlanpiacon: gyűlnek az eladó új lakások, miközben a családi házak tartják magukat
Látványosan átalakul a magyar ingatlanpiac. Miközben az új építésű lakások kínálata ötéves csúcsra emelkedett, a kereslet jelentősen visszaesett. A családi házak azonban egészen más képet mutatnak: irántuk továbbra is stabil az érdeklődés.
A változás egyik legfontosabb oka egyre inkább ugyanaz: a megfizethetőség.
Egyre több az eladó új lakás
Az ingatlan.com szeptemberi kínálati adataira épülő elemzés szerint az elmúlt két évben 68%-kal nőtt az eladó új lakások száma, miközben az új építésű családi házak kínálata mindössze 10%-kal bővült.
Jelenleg országosan mintegy 10 700 új lakóingatlan vár vevőre.
A kínálat növekedése önmagában még nem jelentene problémát, csakhogy közben a kereslet is átalakult.
2026 januárja és augusztusa között az új lakások iránti érdeklődés 26%-kal maradt el az egy évvel korábbitól. A családi házaknál ezzel szemben mindössze 2%-os csökkenést mértek.
Ez már komoly különbség.
A családi házak kerültek előnybe?
Az új ingatlanokra érkező érdeklődéseknek már körülbelül a fele családi házakra irányul.
Még látványosabb adat, hogy egy családi ház hirdetésére átlagosan több mint háromszor annyi érdeklődő jut, mint egy új lakáséra.
Ennek egyik oka a négyzetméterárak közötti jelentős különbség lehet.
Az új építésű családi házak ugyan nagyobb alapterületük miatt összességében magasabb vételárat képviselnek, országos átlagban azonban az alsó árszegmensben körülbelül 760 ezer forintos négyzetméterárral jelennek meg.
Sok vásárló számára ezért újra előtérbe kerülhet a kérdés:
kisebb társasházi lakást vagy nagyobb, saját kerttel rendelkező családi házat válasszak ugyanabból – vagy valamivel magasabb – költségvetésből?
Budapesten már az árakon is látszik a kereslet lassulása
Különösen érdekes folyamat rajzolódik ki a fővárosi új lakások piacán.
A kedvezőbb árú új lakások körében 2025 szeptembere és 2026 júniusa között még 11,6%-os drágulást mértek Budapesten.
A nyári hónapokban azonban fordulat következett: ebben a kategóriában 1,1%-kal csökkentek az árak, miközben az eladó lakások száma tovább emelkedett.
Ez fontos jelzés lehet az eladók számára.
A növekvő kínálat és a csökkenő érdeklődés mellett egyre fontosabbá válik a reális árazás.
A vevők több ingatlan közül választhatnak, könnyebben összehasonlítják az ajánlatokat, és kevésbé kényszerülnek gyors döntésre.
Az Otthon Start is alakítja a piacot
Az új építésű lakások helyzetét tovább árnyalja az Otthon Start Program 1,5 millió forintos négyzetméterár-korlátja.
Két évvel ezelőtt a budapesti új lakások kínálatának körülbelül kétharmada belefért ebbe a keretbe.
2026 őszére ez az arány nagyjából egynegyedre csökkent.
Országosan is jelentős változás történt: a korábbi 74%-ról 43%-ra esett azoknak az új ingatlanoknak az aránya, amelyek megfelelnek ennek a négyzetméterár-korlátnak.
Ezzel szemben a vidéki új építésű kertes házak több mint 90%-a továbbra is a limit alatt található.
Ez szintén hozzájárulhat ahhoz, hogy a családi házak iránt jóval stabilabb maradt az érdeklődés.
Mit jelent mindez annak, aki most eladná az ingatlanát?
A mostani piac egyik legfontosabb üzenete, hogy már nem elegendő egyszerűen meghirdetni egy ingatlant és várni az érdeklődőket.
Amikor növekszik a kínálat és a vásárlók válogathatnak, sokkal nagyobb szerepet kap:
a megfelelő induló ár,
a professzionális ingatlanfotó,
az átgondolt és informatív hirdetési szöveg,
az ingatlan megfelelő pozicionálása,
valamint annak ismerete, hogy az adott környéken mire van tényleges kereslet.
Egy túl magas induló ár könnyen azt eredményezheti, hogy az ingatlan hónapokra bent ragad a kínálatban.
A hosszú hirdetési idő pedig később sok esetben már önmagában alkupozíciót teremt a vevő számára.
És mit jelent a vevőknek?
A növekvő kínálat egyértelműen több választási lehetőséget jelent.
Különösen az új lakások piacán lehet érdemes több projektet, lokációt és ingatlant összehasonlítani, hiszen a korábbinál nagyobb kínálat mellett az ár mellett egyre fontosabbá válhatnak a műszaki tartalom, az energetika, a fenntartási költségek és az elhelyezkedés is.
A családi házak esetében ugyanakkor továbbra is erősebb lehet a verseny a valóban jó ár-érték arányú ingatlanokért.
A piac nem állt meg – átrendeződik
A mostani adatokból nem az következik, hogy eltűntek volna a vevők.
Sokkal inkább az, hogy megváltozott, mire és milyen áron hajlandók költeni.
A magas négyzetméterárú lakásokkal szemben egyre vonzóbb alternatívát jelenthetnek a családi házak, különösen Budapest külső kerületeiben és az agglomerációban.
Az eladók számára pedig egyre fontosabb lesz a megfelelő stratégia.
A következő időszakban várhatóan nem az lesz a döntő kérdés, hogy van-e kereslet az ingatlanokra, hanem az, hogy az adott ingatlan ára, állapota és bemutatása megfelel-e annak, amit a vevők jelenleg keresnek.
Ingatlaneladás előtt áll?
Egy változó piacon különösen fontos, hogy az ingatlan ne érzés, hanem valós piaci adatok alapján kerüljön piacra.
A megfelelő ármeghatározás, a professzionális bemutatás és a célzott értékesítési stratégia jelentősen befolyásolhatja az értékesítés idejét és az elérhető vételárat.
Szent Imre-kertváros – Duna House
Forrás: Portfolio.hu, ingatlan.com adatok alapján, 2026. szeptember