Lakáspolitika újragondolva: nemcsak az számít, hogyan támogatjuk a vásárlást
Az elmúlt években jelentős összegek kerültek a magyar lakáspiacra különböző otthonteremtési és hiteltámogatási programokon keresztül. De vajon elegendő-e a lakásvásárlást támogatni? Vagy magukat a lakáspolitikai célokat is újra kell gondolni?
Ezt a kérdést járja körül Horváth Áron, az ELTINGA alapítója, az Egyensúly Intézet tanácsadó testületének tagja a Telex Névérték rovatában megjelent elemzésében.
Rengeteg pénz került a lakhatás támogatásába
A szerző szerint 2026-ban a lakhatási célú állami kiadások nagysága elérheti az 1000 milliárd forintot.
A támogatott hitelkonstrukciók – köztük az Otthon Start, a CSOK Plusz, a babaváró és különböző otthonfelújítási konstrukciók – hosszabb távon is jelentős költségvetési kötelezettséget jelentenek.
Ez önmagában azonban még nem mondja meg, mennyire eredményes egy lakáspolitika.
A fontosabb kérdés inkább az:
mit szeretnénk elérni ezzel a hatalmas összeggel?
Több saját tulajdonú lakást? Megfizethetőbb lakhatást? Több új lakást? Jobb állapotú ingatlanállományt? Vagy azt, hogy azok is megfelelő otthonhoz jussanak, akik jelenleg nem hitelképesek?
A kereslet támogatása az árakat is emelheti
Az elmúlt évek magyar lakáspolitikájának egyik meghatározó eleme a saját tulajdonú ingatlan megszerzésének támogatása volt.
Ennek van egy ingatlanpiaci szempontból nagyon fontos következménye.
Ha úgy kerül plusz vásárlóerő a piacra, hogy közben a kínálat nem bővül megfelelő ütemben, az könnyen megjelenhet az ingatlanárakban is.
Vagyis a támogatás egy része közvetetten magasabb lakásárak formájában épülhet be a piacba.
Ez különösen olyan időszakokban jelent problémát, amikor kevés az eladó ingatlan vagy az új építésű lakások kínálata nem képes gyorsan reagálni a kereslet növekedésére.
Nem mindenki számára a lakásvásárlás a megoldás
Magyarországon rendkívül magas a saját tulajdonú lakásban élők aránya. A Telex cikke szerint a magyar lakásállomány 86 százalékában a tulajdonosok élnek.
Ez azonban nem jelenti azt, hogy minden élethelyzetben a saját ingatlan megszerzése lenne az egyetlen megfelelő lakhatási forma.
Fiatal pályakezdőknek, munka miatt rendszeresen költözőknek, egyedülállóknak vagy akár idősebb embereknek egy kiszámítható és megfelelően szabályozott bérleti piac sok esetben rugalmasabb megoldást jelenthetne.
A cikk egyik fontos felvetése ezért az, hogy a jövő lakáspolitikájának nem kizárólag a lakástulajdon megszerzésére, hanem általában a biztonságos lakhatásra kellene koncentrálnia.
Kikhez jutnak el valójában a támogatások?
Ez az elemzés egyik legérdekesebb része.
A hitelalapú támogatások természetükből fakadóan elsősorban azok számára hozzáférhetők, akik rendelkeznek megfelelő jövedelemmel, hitelképességgel és sok esetben önerővel is.
A cikk az MNB 2026 nyarán publikált adataira hivatkozva azt írja, hogy az Otthon Start hitelekből a lakosság alsó öt jövedelmi tizedéhez mindössze 7 százalék, míg a felső öt tizedhez 93 százalék került.
Ez egy alapvető lakáspolitikai kérdést vet fel:
azokat támogatjuk, akik lakást szeretnének vásárolni, vagy azokat, akiknek valóban lakhatási segítségre van szükségük?
A két csoport ugyanis nem feltétlenül ugyanaz.
Közben rengeteg lakás korszerűsítésre vár
A magyar lakáspiac problémája nem kizárólag az, hogy mennyi lakás épül.
Legalább ilyen fontos a már meglévő ingatlanállomány állapota.
A cikk szerint mintegy 2,5 millió magyarországi lakás vár energetikai korszerűsítésre.
Ez ingatlanpiaci szempontból különösen fontos.
A következő évek egyik meghatározó kérdése ugyanis egyre inkább az lehet, hogy mekkora értékkülönbség alakul ki a korszerű, energiahatékony és a jelentős felújítást igénylő ingatlanok között.
A vevők már ma is egyre tudatosabban számolnak a várható felújítási költségekkel.
Egy korszerűtlen ingatlannál ezért már nem elegendő azt mondani:
"majd az új tulajdonos felújítja."
A szükséges beruházások költsége egyre közvetlenebbül jelenhet meg az ajánlati árakban.
Az agglomeráció sem korlátlanul terhelhető
Az elmúlt évek támogatásai sok esetben segítették a nagyvárosok körüli kisebb települések növekedését.
Budapest környékén ezt különösen jól lehetett érzékelni.
A kiköltözés azonban nem kizárólag ingatlanpiaci kérdés.
Ha egy település lakossága gyorsabban növekszik, mint az infrastruktúrája, megjelenhetnek a problémák:
– növekvő autóforgalom,
– hosszabb ingázási idő,
– túlterhelt oktatási intézmények,
– közműproblémák,
– bölcsődei és óvodai férőhelyhiány.
Ezért egy település ingatlanpiaci vonzerejét hosszú távon nem pusztán az határozza meg, hogy mennyibe kerül ott egy családi ház, hanem az is, hogy milyen életminőséget képes biztosítani a környék.
A lakásépítéshez kiszámíthatóság kell
Egy társasházi vagy lakóparki fejlesztés többéves folyamat.
A beruházók ezért nemcsak az aktuális keresletet és az ingatlanárakat vizsgálják, hanem azt is, hogy milyen szabályozási és gazdasági környezetben kell megvalósítaniuk a projektet.
Ha az áfaszabályok, az engedélyezési rendszer vagy más építési feltételek gyakran változnak, az növeli a beruházás kockázatát.
Ennek pedig végül ára van.
A bizonytalanság csökkentheti a fejlesztési kedvet, miközben a kevés új lakás továbbra is szűk kínálatot eredményezhet.
Négy irány, amely meghatározhatja a jövőt
A Telexen megjelent elemzés négy alapvető szemléletváltást vet fel.
1. Lakástulajdon helyett szélesebb lakhatási kínálat
A saját ingatlan továbbra is fontos cél maradhat, de mellette szükség lehet kiszámíthatóbb bérleti piacra és megfizethető bérlakásokra is.
2. Általános támogatások helyett célzott segítség
Nem feltétlenül ugyanarra van szüksége egy első lakását vásárló fiatalnak, egy többgyermekes családnak vagy egy korszerűtlen ingatlanban élő, alacsonyabb jövedelmű háztartásnak.
3. Kiköltözés ösztönzése helyett élhető települések
A lakhatást össze kell kapcsolni a közlekedéssel, munkahelyekkel, oktatással és infrastruktúrával.
4. Új lakások mellett a meglévő állomány felújítása
A magyar lakásállomány energetikai és műszaki korszerűsítése önmagában is hatalmas piacot és gazdasági lehetőséget jelenthet.
Mit jelent mindez az ingatlanpiacon?
Ingatlanpiaci szempontból talán ez a legfontosabb kérdés.
A támogatások rövid távon képesek jelentősen megváltoztatni a keresletet. Egy kedvezményes hitelprogram új vevőket hozhat a piacra, növelheti a tranzakciószámot, és bizonyos ingatlantípusoknál az árakat is felfelé mozdíthatja.
Hosszú távon azonban az ingatlanárakat nem lehet kizárólag támogatásokkal alakítani.
Meghatározó marad:
– a lakások kínálata,
– az új építések száma,
– a hitelkamatok szintje,
– a háztartások jövedelme,
– az ingatlanállomány műszaki állapota,
– az energiahatékonyság,
– a közlekedés és infrastruktúra,
– valamint az adott település vagy városrész élhetősége.
Ingatlanértékesítőként ezt látjuk igazán fontosnak
A lakáspiac nem egyetlen országos piac.
Más problémával találkozik egy budapesti panellakás eladója, egy agglomerációs családi ház tulajdonosa, egy első lakását kereső fiatal és egy új építésű projekt beruházója.
Éppen ezért a következő években egyre fontosabb lehet a reális árazás és a helyi piac pontos ismerete.
Mert támogatási programok jöhetnek és változhatnak, de végül továbbra is a vevő dönt:
az adott ingatlan, az adott helyen, az adott műszaki állapotban megéri-e számára az adott árat?
És talán ez az a pont, ahol a lakáspolitika és a mindennapi ingatlanpiac találkozik.
Forrás és további olvasnivaló:
Horváth Áron: Az új kormánynak mindent másképp kéne csinálnia, ha működő lakáspolitikát akar – Telex, Névérték, 2026. augusztus 31.
A cikkben szereplő szakpolitikai állítások és vélemények az eredeti szerző álláspontját tükrözik. Jelen írás célja azok ingatlanpiaci szempontú összefoglalása és értelmezése.