Miért kapkodnak a rossz állapotú ingatlanok után is?

A budapesti ingatlanpiacon egy különösen érdekes jelenség figyelhető meg: a felújítandó lakások iránti kereslet az elmúlt időszakban látványosan megnőtt, és ezeknek az ingatlanoknak több mint felét már befektetési céllal vásárolják meg. A piaci adatok szerint a fővárosban a felújításra szoruló lakások tranzakcióinak mintegy 53%-a befektetőkhöz kerül, akik a felújítás után értéknöveléssel értékesítik vagy bérbe adják az ingatlant.

Ez a tendencia jelentősen formálja a budapesti lakáspiac szerkezetét, és új kihívások elé állítja a saját célra vásárlókat is.

Stabil kereslet – még a rossz állapotú lakások iránt is

A felújítandó lakások piaca Budapesten évek óta aktív, azonban az utóbbi időben egyre inkább a befektetők dominanciája figyelhető meg. Ennek több oka is van.

Az egyik legfontosabb tényező, hogy a jó elhelyezkedésű, kisebb lakások felújítás után gyorsan értékesíthetők vagy magas hozammal kiadhatók. Ez különösen vonzóvá teszi az ilyen ingatlanokat azok számára, akik ingatlanbefektetésben gondolkodnak.

A kereslet erősségét jól mutatja, hogy a fővárosban a felújítandó lakások átlagos négyzetméterára már meghaladta az 1,1 millió forintot, ami egy év alatt mintegy 20%-os áremelkedést jelent ebben a szegmensben.

Ez azt jelenti, hogy ma már a rosszabb állapotú lakások sem számítanak olcsónak, különösen jó lokáció esetén.

Kettészakadt piac: Budapest és vidék

A felújítandó ingatlanok piacán erős területi különbségek figyelhetők meg.

Budapesten:

• erős befektetői jelenlét

• magas árak

• gyors tranzakciók

• gyakori verseny a vevők között

Vidéken ezzel szemben sokkal nyugodtabb a piac. A felújítandó lakások átlagos négyzetméterára 350–400 ezer forint körül alakul, és a vásárlók jellemzően saját lakhatási célra keresnek ilyen ingatlanokat.

Ez jól mutatja, hogy Budapesten a felújítandó lakás sok esetben befektetési termékké vált, míg vidéken inkább klasszikus lakáspiaci funkciót tölt be.

Miért a kisebb lakások a legnépszerűbbek?

A kereslet szerkezetében egy másik fontos változás is megfigyelhető: a befektetők és a vásárlók egyre inkább a kisebb alapterületű lakások felé fordulnak.

Míg korábban a 70 négyzetméter feletti lakások is népszerűek voltak, ma már a 60 négyzetméter körüli ingatlanok számítanak a legkeresettebbnek.

Ennek oka elsősorban a felújítási költségek drágulása. Egy kisebb lakás korszerűsítése:

• kevesebb befektetést igényel

• gyorsabban elkészül

• kisebb pénzügyi kockázatot jelent

• gyorsabb megtérülést biztosít

Ez különösen fontos szempont a befektetők számára.

Ki adja el és ki veszi ezeket az ingatlanokat?

A tranzakciók mögött jól kirajzolódó demográfiai mintázat figyelhető meg.

Eladói oldal

• gyakran 60 év feletti tulajdonosok

• örökölt ingatlanok

• túl nagy vagy nehezen fenntartható lakások

Vevői oldal

• jellemzően 30–50 év közötti korosztály

• befektetési szemlélet

• felújítási tapasztalat vagy tőke

Ez a generációs átrendeződés szintén hozzájárul a felújítandó lakások piacának dinamizmusához.

Nehezebb helyzetben az első lakásukat keresők

A befektetők erős jelenléte miatt a saját célra vásárlók – különösen a fiatalok – gyakran hátrányba kerülnek.

A befektetők ugyanis:

• gyorsabban hoznak döntést

• gyakran készpénzzel vásárolnak

• pontosan számolják a várható hozamot

Így egy-egy jó lokációjú lakás esetében könnyen kialakulhat verseny a vevők között.

Ugyanakkor a támogatott hitelprogramok – például az állami lakástámogatási konstrukciók – részben ellensúlyozhatják ezt a jelenséget, mivel több saját célra vásárlót hozhatnak vissza a piacra.

Mit jelent ez az eladók számára?

A jelenlegi piaci helyzet kedvező lehet azoknak, akik felújítandó lakást szeretnének értékesíteni.

Egy jó elhelyezkedésű, felújításra szoruló lakás ma:

• könnyebben eladható, mint korábban

• befektetők számára is vonzó lehet

• versenyhelyzetet teremthet a vevők között

Ez különösen igaz a jó közlekedésű, kisebb alapterületű budapesti lakásokra, amelyek a befektetők célkeresztjében állnak.

Összegzés

A budapesti ingatlanpiac egyik legérdekesebb trendje, hogy a felújítandó lakások iránti kereslet egyre inkább befektetői alapokra helyeződik.

A magas árak, a gyors értéknövekedési lehetőség és a bérbeadási potenciál miatt ezek az ingatlanok ma már sok esetben befektetési eszközként jelennek meg a piacon.

A jelenség egyszerre jelent lehetőséget és kihívást:

• az eladók számára kedvezőbb értékesítési környezetet,

• a saját célra vásárlók számára pedig erősebb versenyt.

Az azonban biztos, hogy a felújítandó lakások szerepe a budapesti ingatlanpiacon a következő években is meghatározó marad.