Az ingatlan ajándékozása komoly jogi és pénzügyi döntés. Bár elsőre egyszerű vagyonátruházásnak tűnhet, a folyamat számos jogszabályi, illetékfizetési és adózási kérdést vet fel. Egy rosszul előkészített ajándékozás későbbi vitákhoz, illetékterhekhez vagy akár érvénytelenséghez is vezethet.

Ebben a szakmai útmutatóban részletesen bemutatjuk:

• az ingatlan ajándékozás jogi alapjait

• az ajándékozási szerződés kötelező tartalmi elemeit

• az illeték- és adózási szabályokat

• a családon belüli ajándékozás sajátosságait

• a halál esetére szóló ajándékozás kérdéseit

• valamint a gyakorlati buktatókat és szakértői tanácsokat

Mit jelent az ingatlan ajándékozása?

Az ingatlan ajándékozása olyan jogügylet, amely során a tulajdonos (ajándékozó) ellenszolgáltatás nélkül ruházza át tulajdonjogát egy másik személyre (ajándékozott).

Leggyakoribb céljai:

• családon belüli vagyonrendezés

• öröklés előtti tudatos vagyontervezés

• gyermek vagy unoka lakhatásának biztosítása

• illetékoptimalizálás

Fontos hangsúlyozni: az ajándékozás nem adásvétel, de jogi szempontból ugyanolyan komolyan szabályozott tulajdonátruházás.

Az ingatlan ajándékozás jogi háttere Magyarországon

Az ajándékozás szabályait a Polgári Törvénykönyv (2013. évi V. törvény) határozza meg.

Az érvényesség feltételei:

• Írásbeli ajándékozási szerződés

• Ügyvédi ellenjegyzés vagy közjegyzői okirat

• Tulajdonjog bejegyzése az ingatlan-nyilvántartásba

Az ajándékozás csak akkor válik teljes joghatályossá, ha a földhivatal bejegyzi az új tulajdonost.

Mit tartalmaz az ajándékozási szerződés?

• Az ajándékozó és az ajándékozott adatai

• Az ingatlan pontos azonosítása (helyrajzi szám, cím)

• A tulajdoni hányad meghatározása

• Az ajándékozás ténye és elfogadása

• Esetleges feltételek (pl. haszonélvezeti jog fenntartása)

Az ajándékozási folyamat lépései

1. Tulajdoni lap lekérése és jogi státusz ellenőrzése

2. Szerződés előkészítése ügyvéddel vagy közjegyzővel

3. Aláírás és ellenjegyzés

4. Földhivatali benyújtás

5. Illetékhatározat kézhezvétele

Szakértői javaslat: az ajándékozás előtt mindig vizsgáljuk meg az ingatlan terheit (jelzálog, végrehajtás, haszonélvezet).

Ajándékozási illeték – Ki fizet és mennyit?

Az ajándékozási illeték főszabály szerint az ajándékozottat terheli.

Lakóingatlan esetén az illeték mértéke:
9% az ingatlan forgalmi értéke után

Illetékmentesség

Teljes illetékmentesség jár:

• egyenes ági rokonok között (szülő–gyermek–unoka)

• házastársak között

Testvérek között 2019 óta szintén illetékmentes az ajándékozás.

Fontos: az illetékmentességet a szerződésben egyértelműen jelezni kell.

Kell-e személyi jövedelemadót fizetni?

Az ajándékozás önmagában nem keletkeztet SZJA-kötelezettséget az ajándékozónál.

Viszont:

Ha az ajándékozott az ingatlant 5 éven belül értékesíti, az eladásból származó nyereség után személyi jövedelemadót kell fizetnie, amelynek alapja az ajándékozáskori forgalmi érték.

Ez különösen fontos befektetési céllal ajándékozott ingatlanok esetében.

Családon belüli ajándékozás – Mire figyeljünk?

Bár az illetékmentesség jelentős előny, több kockázat is fennállhat:

• későbbi öröklési viták

• kötelesrész számítása

• haszonélvezeti jog fenntartása

Sok esetben célszerű az ajándékozónak haszonélvezeti jogot fenntartania, hogy továbbra is biztosított legyen lakhatása.

Kiskorú részére történő ajándékozás

Kiskorú ajándékozott esetén:

• törvényes képviselő jár el

• bizonyos esetekben gyámhatósági jóváhagyás szükséges

Ez különösen akkor releváns, ha az ajándékozás feltételekkel történik vagy terhelt ingatlanról van szó.

Halál esetére szóló ajándékozás

Lehetőség van olyan szerződés megkötésére, amely az ajándékozó halála esetén lép hatályba.

Ez a konstrukció:

• öröklési tervezési eszköz

• de nem minden esetben váltja ki teljesen a hagyatéki eljárást

• és beszámítható lehet a kötelesrész alapjába

Ilyen esetben különösen indokolt szakjogász bevonása.

A közjegyző és ügyvéd szerepe

Az ajándékozási szerződés kizárólag ügyvédi ellenjegyzéssel vagy közjegyzői okiratban érvényes.

A jogi szakember feladata:

• tulajdoni lap ellenőrzése

• szerződés megszerkesztése

• illetékmentességi jogcím vizsgálata

• földhivatali ügyintézés

Egy jól előkészített ajándékozás későbbi peres eljárásoktól kímélheti meg a feleket.

Gyakori kérdések

Mennyi idő alatt zajlik le az ajándékozás?
Általában 30–60 nap a földhivatali bejegyzésig.

Visszavonható az ajándékozás?
Kivételes esetekben igen (pl. súlyos hálátlanság), de ez jogi eljárást igényel.

Terhelt ingatlan ajándékozható?
Igen, de a terhek fennmaradnak, hacsak a felek másképp nem rendelkeznek.

Szakértői tanácsok az ingatlan ajándékozás előtt

✔ Mindig kérjen jogi tanácsadást
✔ Ellenőrizze az ingatlan jogi státuszát
✔ Gondolja át az öröklési következményeket
✔ Mérlegelje a haszonélvezeti jog fenntartását
✔ Számolja ki az esetleges jövőbeni adóterheket

Az ingatlan ajándékozása komoly vagyontervezési döntés. Megfelelő előkészítéssel biztonságos és hatékony megoldás lehet a családon belüli vagyonrendezésre.

Ha szeretné tudni, hogy az Ön konkrét ingatlana esetében milyen megoldás a legkedvezőbb – ajándékozás, eladás vagy más konstrukció – szakértői szemmel is szívesen segítek a döntés előkészítésében.