A kormány radikális átalakítást tervez az állami lakáshitelezés rendszerében. A rendelettervezet értelmében az Otthon Start Program és a CSOK Plusz a jövőben nem csupán a használatbavételi engedély megszerzése után, hanem akár már az építkezés – sőt, bizonyos esetekben a tervezési szakasz – alatt is elérhetővé válhat.
A változás 2026. március 1-jén léphet hatályba, és hosszú távon alapjaiban rajzolhatja át az újépítésű ingatlanok finanszírozását Magyarországon. De mit jelent mindez a gyakorlatban a vásárlók és a fejlesztők számára?
A jelenlegi szabályozás szerint a támogatott hitel kizárólag akkor folyósítható, ha az ingatlan már "beköltözhető", azaz rendelkezik használatbavételi engedéllyel. Ez a modell sok esetben kényszerhelyzetet teremtett:
a vásárlók kénytelenek voltak kivárni az átadást,
vagy piaci kamatozású hitellel finanszírozták az építkezés időszakát.
Az új rendelettervezet ezt a logikát írná felül. A cél egy szakaszos folyósítási rendszer bevezetése, amely lehetővé teszi, hogy a támogatott hitel már az építkezés alatt – meghatározott feltételek mellett – lehívható legyen.
A konstrukció egyik legfontosabb újítása az úgynevezett társasházi építményi jog bevezetése.
Ennek lényege, hogy a még fel nem épült, de tervezett lakás jogilag értékesíthetővé válik. Így a bank:
nem köteles megvárni a használatbavételi engedélyt,
a hitelösszeget szakaszosan folyósíthatja,
a kifizetések elkülönített óvadéki számlára érkeznek.
Ez a mechanizmus elvileg garantálja, hogy a pénz kizárólag az adott ingatlan megvalósítására fordítható, és ne a beruházó egyéb kötelezettségeit finanszírozza.
A rendszer a Magyar Nemzeti Bank által meghatározott keretek között működne, szigorú banki kontroll mellett.
A tervezet három olyan esetet határoz meg, amikor a hitel már a használatbavétel előtt is folyósítható:
Saját építkezés esetén
Ügyfélbefizetéses projektben
Társasházi építményi jog alkalmazásával
Fontos különbség, hogy az ügyfélbefizetéses konstrukcióban – megfelelő dologi fedezet hiányában – nem jár kamattámogatás.
A rendszer egyik legfontosabb – és leginkább figyelmet igénylő – részlete a kamattámogatás időzítése.
A támogatott, fix 3%-os kamatozás érvényesítése főszabály szerint a használatbavételi engedély megszerzéséhez kötött. Ez azt jelenti, hogy az építkezés korai szakaszában – bizonyos konstrukciókban – átmenetileg piaci kamatozás is felmerülhet.
Ugyanakkor a jogalkotói szándék szerint, ha megfelelő biztosítéki háttér áll rendelkezésre (például társasházi építményi jog esetén), a kamatkompenzáció már a használatbavétel előtt is alkalmazható.
Ez az a pont, ahol minden vásárlónak különösen körültekintően kell eljárnia.
A rendelettervezet az adminisztratív terhek csökkentésére is törekszik. A jövőben elegendő lehet:
az adásvételi szerződés,
valamint a tulajdonjog-bejegyzési kérelem széljegyzett másolata
a támogatás igényléséhez – a korábbi, jóval bonyolultabb dokumentáció helyett.
A változtatás egyértelmű célja a lakásfejlesztések ösztönzése. A rugalmasabb finanszírozás:
csökkentheti a beruházók átadás előtti finanszírozási kockázatát,
gyorsíthatja az új projektek indulását,
élénkítheti az újépítésű lakások piacát.
A fejlesztők számára kiszámíthatóbbá válhat a projektfinanszírozás, ami akár árkedvezmények megjelenéséhez is vezethet.
A rendszer ugyanakkor nem kockázatmentes.
Amennyiben az építkezés három éven belül nem fejeződik be, a bank jogosult lehet a szerződés felmondására. Ez egyszerre jelent:
ösztönzést a beruházónak,
potenciális bizonytalanságot a vevőnek.
A banki értékbecsléseknek minden folyósítási szakaszhoz igazodniuk kell, és a pénzintézeteknek ellenőrizniük kell, hogy az ingatlan megfelel az állami támogatás feltételeinek.
Az új szabályozás:
✔ Gyorsabb finanszírozást
✔ Korábbi hitellehívási lehetőséget
✔ Élénkülő újépítésű piacot
ígér.
Ugyanakkor:
⚠ Kamatidőzítési kérdéseket
⚠ Szerződéses kockázatokat
⚠ Szigorúbb banki kontrollt
is magával hoz.
Az állami lakáshitelezés új modellje paradigmaváltást jelenthet a magyar ingatlanpiacon. A tervezőasztaltól finanszírozott projektek lehetősége érdemben gyorsíthatja a lakásépítéseket, és új fejlesztési hullámot indíthat el.
Ugyanakkor a konstrukció részletei – különösen a kamattámogatás időzítése és a szerződéses feltételek – alapos elemzést igényelnek minden érintett részéről.
Az elkövetkező hónapokban kulcsfontosságú lesz, hogy a vásárlók ne csak a kedvező kamatszintet lássák, hanem a teljes finanszírozási struktúrát is megértsék.
Ha újépítésű ingatlan vásárlását tervezi, különösen fontos a megfelelő pénzügyi és jogi előkészítés – mert az új korszak nemcsak lehetőségeket, hanem felelősséget is hoz magával.
Az új építésű ingatlan egyre inkább elterjedt és népszerű lakástípus, mivel modern stílusban, frekventált környékeken, általában korszerű technikák mentén épülnek fel. Te is gondolkodtál már azon, hogy ezt a lakástípust választod? A különböző új építésű projektek esetében számos olyan fogalom van, amellyel jó tisztában lenned, annak érdekében, hogy...
2026 júliusában országosan 9 292 lakóingatlan-adásvétel történt, a lakáscélú jelzáloghitelek várható szerződéses összege pedig elérte a 274 milliárd forintot a Duna House havi tranzakciószám-becslése és jelzáloghitel-előrejelzése szerint.
A minilakások vidéken is egyre népszerűbbek: a legfeljebb 25 négyzetméteres lakások a vármegyeszékhelyeken - köztük Debrecenben, Pécsett, Kecskeméten és Szombathelyen - is megjelentek a kínálatban, nagyjából 20 millió forintos belépővel. Négyzetméteráruk jellemzően 20–30 százalékkal alacsonyabb a budapesti szintnél. A fővárosban átlagosan 30 millió...
Van egy tóparti ingatlanod, az utóbbi időben azonban egyre több hírt olvastál a vízállás változásáról. Ha eladáson gondolkodsz, vagy csak felméred a lehetőségeidet, joggal merülhet fel benned: hatással vannak ezek a változások az ingatlan értékére és a vásárlói érdeklődésre?
