A 2026-os országgyűlési választás után eltelt másfél hónapban nem látható tömeges kiköltözési vagy hazaköltözési hullám a magyar ingatlanpiacon – derül ki a Duna House saját látogatottsági és piaci adataiból. Bár néhány nyugat-európai országból érezhetően nőtt az érdeklődés magyar ingatlanok iránt, az összkép továbbra is stabil és a külföldi vásárlói arány változatlanul 5-7 százalék körül alakul.

A választást követő egy hónapban a dh.hu forgalmának 94,2 százaléka Magyarországról érkezett, míg a látogatások 5,8 százaléka külföldről. "A külföldi érdeklődés országonként eltérően alakult" – mondta Szegő Péter, a Duna House vezető elemzője. "Németország és Ausztria - a hagyományosan legerősebb magyar diaszpóra-piacok - gyakorlatilag változatlan aktivitást mutattak, miközben az Egyesült Királyságból érkező forgalom 26 százalékkal, Svájcból pedig 63 százalékkal emelkedett a választás előtti három hónap havi átlagához képest. A tíz legnagyobb külföldi érdeklődő ország közé Szlovákia és Olaszország is bekerült."

2022 után sem történt piaci exodus

A Duna House szerint a mostani folyamatok több szempontból emlékeztetnek a 2022-es választást követő időszakra. Akkor is gyakran jelent meg a közbeszédben a kivándorlási hullám narratívája, az ingatlanpiaci adatok azonban ezt nem támasztották alá. A lakáskínálat csak mérsékelten bővült, az érdeklődések visszaesését pedig elsősorban az infláció, az ukrán háború és a meredek kamatemelési ciklus okozta.

A 2026-os helyzet azonban több szempontból különbözik is a négy évvel ezelőttitől. Míg 2022-ben a gyorsan emelkedő kamatok és a gazdasági bizonytalanság fékezte a piacot, addig most az Otthon Start Program és az elmúlt évtized egyik legerősebb lakásár-emelkedése alakítja a keresletet. A ingatlanárak tavaly országosan közel 18–21 százalékkal emelkedtek éves alapon, egyes negyedévekben pedig a növekedés megközelítette a 30 százalékot is.

Érdekesség, hogy a választás utáni első hónapban Budapesten 11 százalékkal csökkent az érdeklődések száma, országosan pedig az átlagos értékesítési idő 84 napról 95 napra nőtt, így most kivárás, megfontolt döntéshozatal jellemzi a piacot.

Szűk kínálat és hazaköltözési hullám?

A magyar lakáspiac jelenlegi kínálati oldala korlátozottan tudna kezelni egy esetleges nagyobb hazaköltözési hullámot. 2025-ben országosan mindössze 12 ezer új lakás épült, ami visszaesést jelentett éves összevetésben. Bár az új építési engedélyek száma jelentősen nőtt tavaly és idén, ezek hatása majd csak 2027–2028-ban jelenik meg tényleges kínálatként.

A használt lakások piacán ugyan bővült a kínálat, de az Otthon Start Program árkorlátai miatt különösen Budapesten szűk maradt az elérhető kínálat. A Duna House szerint egy évi 10–20 ezer fős hazaköltözési hullám elsősorban a budapesti közép- és prémiumszegmensben, az agglomerációban, illetve a nagy egyetemvárosokban okozna további árnyomást.

"A jelenlegi piaci szerkezet mellett egy erős visszaköltözési hullám rövid távon inkább árfelhajtó hatással járna, főleg Budapesten és a prémium lokációkban. A kínálat bővülése ennél lassabban reagál" – tette hozzá Szegő Péter.

Látványos fordulat Terézvárosban

2026 eddigi legérdekesebb belvárosi piaci folyamata a VI. kerületben januárban életbe lépett Airbnb-tilalom hatása. Terézvárosban a kiadó lakások kínálata négy hónap alatt 28 százalékkal nőtt, miközben a bérleti díjak enyhén csökkentek. Az eladó lakások száma 33 százalékkal emelkedett, az Airbnb-re optimalizált ingatlanok ára pedig mintegy 5 százalékkal mérséklődött.

Mindezek alapján a változás legnagyobb nyertesei a saját célra vásárlók lehetnek, akik az Otthon Start Program segítségével olyan belvárosi lakásokhoz is hozzáférhetnek, amelyek eddig inkább befektetői célpontnak számítottak. A rövid távú kiadás szabályozása és a kínálat átrendeződése lassította, egyes lokációkban teljesen le is állította a bérleti díjak emelkedését.